토지거래허가제는 토지의 투기적 수요와 지가상승을 억제하기 위한 것으로써 현재 전국적으로 약 2만1808㎢인 전국토의 21.9%가 지정돼 있다. 2007년 전국 땅값 상승률은 최근 2년에 비해 크게 둔화되었다. 2007년 3/4분기에는 2.704%가 상승했고, 2006년 3/4분기엔 3.992%, 2005년 3/4분기엔 3.787% 상승하였다. 2008년엔 땅값 상승률이 2005~2006년 3/4분기 수준에 미칠 것으로 전망된다.

올해 토지거래량은 필지수와 면적이 2002년 이후 최저치를 나타내고 있다. 그리고 토지거래허가제의 강화, 실거래가 신고, 양도세 중과, 토지분할 제한, 개발부담금 시행 등의 정책이 시행되면서 2003년 이후 가수요를 차단하고 실수요자 위주로 시장이 재편되면서 땅값 상승에 제동이 걸렸다. 특히 부재지주에 대한 양도세 중과세는 매물 보유자의 매각을 어렵게 만들었고, 신규 수요자의 시장진입 장벽으로 거래감소 효과에 일조를 하게 되었다. (자료:강인선, 월간조선 2007.12월호)

광주시는 금년 5월 30일부로 토지거래허가 재지정 기간이 만료된다.
광주시는 1990년부터 허가제가 지정되어 시행되다가 1998년 일시 해제되었고, 2002년 에는 전면적으로 재 지정되어 시행되고 있으며, 연장을 거듭하여 현재에 이르고 있다. 광주시는 2007년도엔 토지거래 필지수와 면적이 각각 2006년도 대비 필지수로는 0.78% 감소했으며, 면적으로는 1.3% 증가되었고, 지가상승율은 2007년도에 4.904%로 전년 대비 0.87% 감소하였다. 현재 광주시는 수년째 거래량과 지가 상승률이 떨어지고 있는 실정 이며, 전국 및 경기도의 지가 상승률보다도 하향 안정세로 가고 있는 추세다. 광주시에의 요즈음 거래되는 경향은 전원주택 및 공장운영을 하고자 하는 실수요자를 중심으로 한 일부의 토지만 거래가 이루어지고 있다. 

이러한 거래 부진에는 팔당호 수질보전특별대책권역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 수변구역, 자연보전권역, 주택투기지역, 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 오염총량제 실시, 토지거래허가구역 지정 등의 중첩규제가 제일 큰 장애요인이 되고 있다. 이중에 서도 토지거래허가구역 지정은 까다로운 허가기준과 규제내용, 그리고 이용의무 강화 및 이행강제금 부과 등으로 외지인의 토지 취득을 상당 부분 차단하여 농민들이 토지를 매각하지 못하여 파생되는 문제점이 심각할 정도이다.

본 기고는 위에서 밝힌바와 같이 토지거래구역지정이 국민들에게 미치는 어려움을 살펴보면서 지정해제에 대하여 논하여 보고자 한다.

토지거래허가구역 지정은 중첩규제에 사슬을 덧씌우는 것

첫째, 토지거래허가구역 지정은 신중해야 할 필요가 있다.
허가지정은 정확한 그 지역 실정을 파악하고 여기에 맞는 정책을 실현하는 것이 마땅 하다고 생각한다. 단순히 토지거래량, 지가 상승률, 투기우려 등만을 조사하여 지정 했을시, 그 여파로 고통당하는 많은 선량한 서민이 그 피해를 감수해야만 하기 때문에 심사숙고하여 지정해야만 한다. 현재는 토지시장이 안정되어 가고 있으며, 향후 크게 변동이 없을 것으로 예측되는 지역임에도 불구하고 탁상행정 편의주의로 지정하게 됨으 로서 국민들에게 피해를 주는 오류를 범하지 말아야 된다.

둘째, 토지거래허가 지정으로 부동산의 유동성 자금을 토지에서 아파트로 옮겨가게 하는 풍선효과 때문에 아파트 가격 상승과 허가적용 대상에서 빠진 도시용 토지가격 상승으로 인해 개발사업자의 수익률 저하와 기업들의 부도율 증가, 그리고 대도시와 농촌과의 빈부격차등 경제 외부효과 현상을 면밀히 검토해 보아야 한다.

셋째, 지역의 특수성을 반영해야 한다.
수도권의 토지거래허가구역 지정은 해당 지역의 특성과 지가동향 등 객관적인 평가를 충분히 고려치 못하고 수도권이라는 한 가지 이유로만 편의적 일괄 지정하여 왔다는 지적이 많다. 수많은 중첩규제 지역인 광주시를 비롯하여 팔당대책권역 7개 시군과 접경지역인 경기북부, 그리고 수도권이면서도 상대적으로 낙후된 지역은 과감히 해제 하여, 재정이 열악한 지자체와 지역주민들에게 활력을 불어넣어 주어야 한다. 특히 광주시를 비롯한 7개 시군에서는 땅을 팔아서 자식들의 출가 밑천이나 학자금, 빚을 갚으려는 농가 등 서민들의 힘겨운 모습을 쉽게 볼 수 있으며, 주변에는 임대가 안 된 건물들도 수두룩한 만큼 조속히 대책을 강구해야 한다.

넷째, 경기도에서만 2006년도 당초허가 목적대로 사용치 않은 3,334건의 불법사항을 적발하여 이중 20명을 사법기관에 고발하고, 64명에게는 1억7천여만원의 이행강제금을 부과했으며, 2,714명에게는 72억여원의 과태료를 부과했다고 한다. 이는 경제상황 변동을 고려치 않고 허가 받을 때 제출한, 이용계획 의무이행기간 중에는 전매가 불가능 하도록 했기 때문이다. 현실과 동떨어진 토지거래허가제의 운영 때문인 것이다.

다섯째, 중첩규제로 묶여 있는 규제지역은 허가지역으로 지정할 때 그 면적을 최소화 해야 한다.
광주시의 예를 들면, 10개 읍면동의 행정구역이 있는데 이들 중 대다수는 거래도 부진할 뿐만 아니라 거래가격 또한 가격편차가 심하고 상승률도 미미하며 호가만 있을 뿐이다. 이들 지역 대부분은 허가구역이 해제되더라도 거래가 활발치 않으리라 본다. 이유인즉, 10여 가지의 강력한 중첩규제로 토지이용 및 개발 등이 엄격하게 제한되고 있어서 실소유자의 투자 외에는 거래가 전무하다시피 할 것이기 때문이다.

여섯째, 토지거래허가 구역을 해제하기 어려운 명백한 사정이 있다면 토지거래허가 구역을 “토지거래동향 감시구역”으로 바꿔서 부동자금 유입 등을 감시하고 투기 움직임을 상시 파악하여 부동산 시장 안정을 도모토록 해야 하는 지역으로 변경함이 좋을 것이다.

일곱째, 토지거래허가구역 지정을 중앙집중식 규제에서 탈피하여 지방자치단체에 지정 권한을 주는 것도 한 방법이다. 허가지정의 규제 기준이나 규제 완화를 지방자치단체에 그 권한을 주게 되면 오히려 난개발이 훨씬 적었을 것이며, 이 과정에서 두 가지의 사회적 비용이 절감될 수 있다. 현재와 같이 토지거래허가구역이 존치하게 되면 많은 투자자들이 토지에 투자를 하지 못하거나 다른 지방(비 토지거래허가구역)으로 투자를 옮겨가면서 투자의 효율성이 떨어질 수도 있고, 허가구역 지정을 해제하기 위한 비용 (중앙정부 로비와 주민들의 반대서명운동 등)의 낭비가 발생되기도 한다.

여덟째, 토지거래허가구역으로 지정된 지역으로서 중첩규제가 심한 지역은 그로서 받게 되는 중차대한 피해 손실에 대하여 규제에 따른 사회적 보상이 필요하다. 어떠한 방법이든 자산손실에 대한 보상을 위한 제도 도입을 적극적으로 고려해야 한다.

아홉째, 시장경제의 핵심은 자유로운 시장가격 형성인데 토지거래허가제와 과중한 중첩규제는 그 과정을 무시하고 있다. 허가제를 통해서 가격을 잡을 것 같아 보이지만 그것은 잠시 시장을 질식시키는 정도의 역할을 할 뿐이며, 오히려 가격의 신호기능을 왜곡시켜 역작용을 낳을 수 있다.

위에서 살펴본 바와 같이 토지거래허가제는 많은 문제점을 갖고 있다.
광주시는 전체 면적의 95.8%가 허가구역으로 지정되어 있다. 광주시는 2004년부터 토지거래허가 구역을 강력히 해제 건의를 하고 있다. 허가제는 토지의 투기적 거래가 사라지고 부동산 시장이 안정되었다면 허가구역 지정을 조속히 해결하여 국민들의 재산권을 보호하여 혹시 있을지도 모르는 국민들의 불행을 정부가 나서서 더 늦기 전에 막아줘야 함이 마땅할 것이다.