하남구시가지에서 추진되고 있는 아파트사업과 관련하여, 일부 지역에서 시행사 (사실은 시행사라기보다 는 속칭 ‘땅작업’을 하는 사람들이다)등이 지구단위계획에 의한 사업(주택법에 의한 조합아파트사업)으로 추진되어야 한다고 주장하는 데에는 논리적 타당성이 전혀 없다.

그들은 도정법에 의한 재개발사업은 하남시 실정에 맞지 않는 사업방법이고 많은 문제점을 안고 있으며 지구단위계획에 의한 사업이 유리한 부분이 많다고 주장하면서, 마치 주민들 대다수가 지구단위계획에 의한 사업을 원하고 있는 것처럼 말하고 있다.

그러나 도정법은 구시가지 개발을 활성화시키기 위해 제정된 법이다. 따라서 도정법에 의한 재개발사업이 하남시 실정에 맞지 않는 사업방법이라는 것은 타당치 않다.

인구 50만 이상의 시에서 의무적으로 도시정비계획을 수립하도록 하고 있는 것도 구시가지 개발을 원활하게 함으로서 주거환경을 개선하기 위해 반드시 필요한 것이기 때문이다. 

 일부 시행사 등이 주장하는 내용 중에 도정법에 의한 재개발사업이 공영개발방식이니, 공시지가에 의한 감정평가니 하며 “터무니 없는 토지보상”을 문제로 지적하고 있다.

이는 주민들을 철저히 기만하는 행위이다.

도정법에 의한 재개발사업을 추진하는 데 있어서는 “토지보상”이 있을 수 없다. 내 땅을 팔고 나가는 것이 아니기 때문이다. 내 땅에 내가 집을 지으려는데 누구에게 토지보상을 한단 말인가?

재개발사업에 있어서 감정평가는 조합원들이 소유하고 있는 지분의 우선순위를 정하기 위함이지 보상을 위한 감정평가는 아니다. 따라서 토지보상 문제가 발생하지 않는다.

오히려 지구단위계획사업을 통한 사업에서는 시행사 측에서 토지 및 건축물을 사실상 100% 매입해야 하기 때문에 토지보상 문제로 사업이 지연되거나 심지어는 거의 무산되기도 한다.

많은 경우는 사업의 진행여부와 상관없이 어느 정도 추진 단계에서 다른 시행사에 팔아 한 몫 챙기고 빠지기 일수이다.

보상가 협의가 사실상 제대로 이루어지지 않기 때문이다.

실제로 대명아파트의 경우에는 무리한 토지 매입을 추진하려다가 엄청난 토지매입비가 투입되고, 그로인해 조합원들과 추가부담금 문제가 발생하여 심각한 문제에 부딪히게 된 것이다.

또한 덕풍3동 자노아파트 인근지역처럼 지구단위계획 승인을 얻고도 토지매입 등의 문제로 사업이 거의 진행이 되지 않아, 지구단위계획구역이 해제 지경에 이르게 되기도 한다.

또한 도정법 적용이 주민 의견을 무시한 것이라 말하고 있는데, 무엇이 주민의견인지 정말 되묻고 싶다. 도정법에 의한 조합은 주민(토지 및 건축물 등의 소유자)들로 결성된 사업의 주체이며 공급자이다.

따라서 조합원의 입맛에 맞게 사업을 추진할 수 있으며, 개발이익은 조합원들이 지분에 따라 나누어 갖는다.

반면 주택법에 의한 조합은 현재의 주민(토지 및 건축물 등의 소유자)들로 결성되는 것이 아닌 조합원 모집공고에 의해 결성된 무주택자들로서 이들은 공급자와의 아파트 공급계약에 의해 아파트 한 채를 배정받을 권리만을 확보하는 소비자인 것이다.

그 외에 사업에 대한 결정권한이나 개발이익을 나누어 가질 권한 등은 없다. 이 사업에 있어서의 개발이익은 모두 시행사 등의 몫인 것이다. 과연 주민들이 이러한 사실을 제대로 알고도 지구단위계획에 동의할 것인지 의문시 된다.

1차 공람이후 기본계획에서 제외된 4개 구역 주민들이 정말로 도정법에 의한 재개발사업보다 지구단위계획에 의한 조합아파트 사업을 희망했다고 볼 수는 없다.

주민들이 지구단위계획에 동의했던 것은 사실일 수 있다. 그러나 그것은 어디까지나 도시 및 주거환경정비 기본계획(안)을 공람하기 전에 아파트 사업을 추진하는 데 동의했던 것이다.

결코 도정법에 의한 재개발사업이 문제가 많기 때문에 지구단위계획으로 사업을 하겠다고 한 것은 아니라고 본다. 오히려 도정법에 의한 재개발 방식을 제대로 설명했다면 대다수의 주민들은 지구단위계획 동의서를 제출하지 않았을 것으로 본다.

또한 토지 수용으로 인한 재산권 침해니, 임대아파트 의무건립으로 인한 사업 수익률 저하니 하며 주장하는 내용도 대부분 타당치 않은 말들이다.

토지수용 문제는 재개발사업을 좀 더 원활하게 수행하기 위한 완화 방침이며, 임대아파트 의무 건립은 구역 내 세입자들을 위한 최소한의 대책이다.

시행사 등이 추진하는 사업에서는 자신들의 이익을 극대화하기 위해 세입자에 대한 대책은 전혀 세우지 않는 것이 현실이다.

통상적으로 지구단위계획에 의한 사업추진이 월등히 수익이 높다고 했는데, 무슨 수익이 높다는 말인지 알 수가 없다.

시행, 시공사 측이 가지고 가는 수익이 월등히 높다는 것에 대해서는 이해할 수가 있다. 그러나 주민들에게 어떠한 수익이 돌아간다는 것인지는 잘 이해가 되지 않는다.

주택조합의 조합원들은 대형 평형을 배정 받들 수도 없다.

국민주택규모 이하(전용면적 25.7평 이하, 통상 32평형)만을 건립할 수 있으며, 조합원 분이 아닌 일반분양분에 한해서만 국민주택규모를 초과하여 건립할 수 있기 때문이다.

즉 대형 평형에 대한 분양이익 또한 조합원 몫은 아닌 시행사 측의 몫이 것이다.

반면 도정법에 의해서는 건립 세대수의 20%까지는 국민주택규모를 초과하여 건립할 수 있기 때문에 조합원의 지분 순위에 따라 대형 평형을 신청할 수가 있다. 대형 평형이 갖는 프리미엄을 조합원도 얻을 수가 있는 것이다.

한편 지구단위계획에 의한 사업으로 추진될 경우에는 주민들이 토지 및 건축물 등을 시행사 측에 팔고 나가야 하기 때문에 양도세 부과 문제가 발생한다.

따라서 1세대 1주택 비과세 적용을 받지 못하는 2주택 이상 소유자들에게는 실거래가로 양도차익에 대한 양도소득세를 납부해야 한다. 그러나 도정법에 의한 재개발사업에서는 토지 및 건축물 등을 파는 것이 아니므로 양도소득세 문제가 발생하지 않는다.

사업 진행 과정에서도 지구단위계획 사업에 있어서 일단 시행사 측과 계약을 하게 되면 재산권 행사에 제약이 발생한다. 주택법에 의한 조합원 분양권은 전매제한의 대상이 되기 때문이다.

그러나 재개발사업의 조합원 지분은 언제든지 필요에 따라 양도. 양수가 가능하다.

이렇게 도정법에 의한 재개발사업과 지구단위계획을 통한 조합아파트사업을 비교해 보면, 시행사 측의 주장처럼 지구단위계획에 의한 사업이 아니라 오히려 도정법에 의한 재개발사업이 주민들에게 더 좋은 개발방식이라는 것을 알 수 있다.

단순하게 일정 구역 내에 있는 헌 집 등을 철거하고 아파트를 짓는다는 것, 조합을 결성하여 조합원들이 아파트 한 채를 받는다는 사실에 있어서는 어떠한 사업방식이든 거의 같다.

그러나 사업의 결정권한이 누구에게 있는지, 개발이익이 누구에게 돌아가는지 등을 제대로 알아야만 상대적 불이익을 당하지 않는다.

더 이상 주민들을 현혹시키는 거짓된 홍보를 그대로 믿어서는 안 될 것이며, 자신의 이익을 위한 일을 주민들이 원하는 것처럼 포장하는 일이 있어서는 안 될 것이다.