전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의해 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정되는데 반하여, 확정일자제도는 주택임대차보호법이 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대하여 물권적 효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도이다.

문)저는 전세보증금 7천만원을 주고 주택을 임차하려고 합니다.
전세보증금을 보호받기 위한 제도로 전세권 설정등기와 확정일자제도가 있다고 하는데 그 차이점은 무엇인지요?

답)두 제도는 위의 기재와 같이 근본적인 차이점이 있으며 구체적인 차이점은 다음과 같습니다.
1)확정일자제도에 의한 순위를 인정받으려면 동사무소, 등기소, 공증사무소에서 확정일자를 받고 주민등록의 전입신고 및 실제거주(입주)가 그 요건입니다.
전세권설정등기는 등기만 해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다.
2)확정일자제도는 임대인의 동의여부와 관계없이 저렴한 비용으로 간단히 할 수 있으나 전세권설정등기는 임대인의 협력없이는 불가능하며 비용이 상당히 들어가고 절차가 복잡합니다.
3)전세계약기간이 끝난 후에도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자는 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아야만 강제집행을 할 수 있으나, 전세권설정등기는 직접 경매신청이 가능합니다.
4)확정일자는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만 전세권설정등기는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.
5)확정일자는 임차주택외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나 주택만 전세권등기 한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 있습니다.