임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다.

문)저는 임차보증금 1천만원에 월세 50만원으로 주택을 임차하여 거주하고 있던 중 생활이 어려워 월세를 6개월째 못내고 있습니다.
그러나 임대인이 연체된 월세를 청구하므로 제가 임차보증금에서 월세를 충당하라고 하자 임차주택을 비워달라는 내용증명우편을 보내왔습니다.
임대인의 횡포가 아닌지요?

답)임대차는 임대인이 임차인에게 임차목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임(임차료)을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약입니다.
임차보증금의 성격은 임대차 존속중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차 계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 가지는 일체의 채권을 담보하는 것입니다.
대법원 판례도 "임대차보증금은 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위해 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다"고 합니다.
귀하는 연체된 월세를 보증금에서 공제하라고 항변할 수는 없으며 보증금이 남아 있다하더라도 월세 연체액이 2개월분의 월세액에 달하게 되면 임대인이 귀하와의 위 임대차계약을 일방적으로 해지하고 위 주택의 명도를 청구할 수 있습니다.