금전대차 관계로 인해 발생한 채무를 담보하기 위해 저당권설정등기가 경료된 경우 그 피담보채권이 모두 변제되면 그 등기는 무효의 등기로 되는 것이지만, 당사자가 무효인 위 등기를 이용하여 거래를 하기로 하는 '등기유용'의 합의가 있는 경우 그 합의 이전에 등기상 이해관계가 있는 제3자가 나타나지 않는 한 위 등기는 원래의 담보채무소멸 후에도 유효하게 존속한다.

문)제가 A소유의 주택을 임차하는 조건이 B명의로 설정된 근저당권을 말소하는 것이었고, A는 제가 지급한 전세보증금으로 위 B의 채무를 모두 변제했습니다.
그리하여 저는 안심하고 입주와 주민등록 전입신고 및 확정일자를 받아 거주 하였습니다.
무슨 일 때문에 위 주택의 부동산 등기부를 열람해 보니 아직도 위 근저당권이 말소되지 않고 있었으며 A에게 확인해 보니 제가 입주한 후 A는 B로부터 다시 돈을 빌리면서 위 근저당권 등기를 유용하기로 했다는 것입니다.
만일, 위 주택이 경매 될 경우에 저는 위 근저당권보다 후순위에 있으므로 불이익을 받게 되는 것이 아닌지요?

답)피담보채권이 변제로 소멸하면 말소등기에 관계없이 저당권도 소멸되는 것이며 말소되지 않은 채 남아 있는 저당권설정등기는 당연 무효입니다.
그러나 위와 같이 저당권이 소멸된 후 다시 채권계약을 체결하면서 무효인 저당권등기를 이용하는 소위 '등기의 유용'이 문제 됩니다.
대법원 판례는 위의 기재와 같이 등기유용은 합의 이전에 등기상 이해관계가 있는 제3자가 나타나지 않는 한 위 등기는 유효하다고 합니다.
귀하는 주택임대차보호법상의 절차를 마친 임차인이므로 위 이해관계가 있는 제3자에 해당되고 위 A,B 사이의 등기유용의 합의는 귀하에 대하여는 효력이 없습니다.