부동산을 매수하고 등기를 하지 않았다면 그 소유권을 취득할 수 없다.

이러한 상황에서 매도인이 사망했거나 매도인의 상속인을 찾을 수 없게 되면 장기간 미등기의 상태로 남아있을 수밖에 없다.

이렇게 오랫동안 미등기상태로 남아있는 부동산의 실제 권리자가 이전등기를 용이하게 할 수 있도록 1977년과 1992년에 두 번의 특별조치법이 제정되어 한시적으로 시행된 적이 있다. 2번에 걸친 특별조치법의 시행에도 불구하고, 등기명의가 실제권리자와 불일치하는 부동산이 많이 남아 있다.

그러므로 17대 국회에서 부동산소유권이전등기에관한특별조치법(이하 이전등기특별조치법이라 한다)이 발의 중이다.

 예를 들어 1억원의 토지를 갑이 을로부터 매수하고 매매대금을 전액 지급했어도 이전등기를 갑 명의로 하지 못했다면 법률상의 소유자는 갑이 아니라 여전히 을이다.

다만 매수인 갑은 매도인 을에 대하여 등기청구권을 가진다. 등기청구권은 매도인 乙을 상대로 하는 것이어서 부동산을 매수하고 오랜 시간이 경과하거나 부동산매수인이 사망한 경우, 등기청구권을 행사하는데 어려움이 많다.

그러므로 미등기부동산의 진정한 권리자를 보호하기 위해 이전등기특별조치법의 제정이 필요하다고 본다. 그러나 다음과 같은 문제점이 있다.

 첫째, 적용범위의 대상이 너무 광범위하다. 法案은 매매.증여.교환 등의 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산, 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 이를 적용하고자 한다. 하지만 상속받은 부동산이나 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 이를 적용할 필요가 있을지 의문이다.

 둘째, 보증서와 확인서의 발급만으로 소유권이전등기를 할 수 있도록 하고 있다.

그런데 1977년과 1992년의 두 번의 특별조치법이 제정되어 시행에 있어서도 허위의 소유권이전등기가 많이 행해졌다. 따라서 이러한 문제점에 대한 검토가 선행되어야 한다.

 따라서 이전등기특별조치법이 제정되어 시행되기 위한 전제조건은 무엇보다도 부동산을 매수하거나 교환하는 등의 실체적 법률관계가 존재하는가의 여부이다.

즉 신뢰성이 확보되어야 한다. 이를 위해서는 등기신청시에 필요한 보증서를 보증인을 통해서만 발급받는 것이 아니라 그러한 법률관계가 있다는 사실을 증명할 증인을 두도록 하거나, 증인을 둘 수 없다면 보증서의 신청인이 당해부동산을 점유하고 평온.공연하게 사용하여 왔다는 사실을 입증할 증인을 두게 하는 방법도 고려할 수 있다.

또한 진정한 권리자가 허위의 보증서와 확인서발급으로 권리를 박탈당하는 것을 막기 위하여 이전등기특별조치법에 희한 확인서발급이 신청되는 경우, 공고뿐만 아니라 현재의 등기명의인에게 통지를 하는 방법도 고려될 수 있을 것이다.

 등기명의와 실제권리자를 일치시키고자 하는 것이 등기제도의 사명이다.

이를 위해 오랫동안 실제권리자의 명의로 부동산의 이전등기가 행해지지 않은 것을 해소하기 위해 부동산소유권이전등기특별조치법이 필요하다고 본다.