주택임차인이 법인인 경우에는 주택임대차보호법 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니고 법인은 원칙적으로 새로운 양수인이 아닌 전 주인인 임대인으로부터 보증금을 받아야 한다.

문)저는 회사를 경영하고 있는데 직원의 숙소문제를 해결하기 위해 법인명의로 주택을 임차했습니다.

그 임대주택이 매매되어 소유자가 변경되었다면 매수인인 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하게 되는데 즉, 저의 법인은 누구로부터 임차보증금을 받아야 하는지요?

회사 직원이 위 임차주택에 주민등록을 한 경우 대항력이 인정되어 우선변제권을 주장할 수 있는지요?

답)주택임대차보호법 규정에 의하면 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대항력을 갖추게 되고, 대항력이 구비 된 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

양수인이 임대인의 지위를 승계함ㄴ 임차보증금반환 채무는 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸됩니다.

위의 기재와 같이 법인은 주민등록을 구비할 수 없으므로 양수인에 대한 대항력을 갖출 수 없으며, 임대인의 보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않습니다.

법인 명의로 주택을 임차하는 경우 그 보증금의 반환을 확보하기 위해서는 전세권 또는 임차권 설정등기를 마치거나 그 직원의 명의로 임대차계약을 체결하여 대항요건을 갖추어야 합니다.