부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도, 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하는 등의 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는한 그 약정기일의 경과사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다.

문)저는 A와 A소유 부동산을 2억원에 매수하는 매매계약을 1년전에 체결하고, 계약금2천만원과 중도금 8천만원을 모두 지급하였습니다.

 그러나 제 자금사정이 여의치 않아 잔금지급 약정일로부터 5일이 지난 뒤에야 잔금을 A에게 제공하였더니, A는 계약서상의 "잔금지급 기일에 잔금을 지급하지 않으면 자동적으로 계약이 해제된다"는 약정을 들어 매매계약이 해제되었다고 주장하면서 잔금수령을 거부하고 있습니다.

 A는 위 매매계약체결 후 부동산 가격이 폭등하자 저와의 계약을 해제 하려는 것입니다.

 제가 위 부동산을 취득할 수 있는 방법이 있는지요?

답)대법원판례는 위에 기재된 바와 같이, 비록 위와 같은 자동해제의 약정이 있더라도 매도인이 잔금지급일에 소유권이전등기에 필요한 서류 즉,  등기권리증, 위임장, 부동산매도용 인감증명서 등 모든 서류를 구비하여 매수인에게 이를 알리는 등의 이행제공을 하지 않았다면 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 자동해제를 감수하겠다는 내용의 약정을 한(특별한 사정)이 있다면, 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다고 합니다.

 귀하의 경우, A가 지급일에 위와 같은 이행의 제공을 하지 않았고 또한(특별한 사정)이 업쇼었다면, 위 매매계약은 유효하며, 귀하는 잔금을 법원에 변제공탁하고 A를 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하면 됩니다.

자세한 문의는  (02)477-5505
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