문) 저는 A소유의 주택을 보증금 5천만원에 임차하여 전입신고를 하고 거주하던 중 B가 위 주택에 근저당권을 설정하였습니다. B의 근저당 설정후 A가 임차보증금을 올려달라고 요청하여 1천만원을 더 지급하고 보증금 6천만원의 임대차 계약을 다시 작성하였습니다.

그후, B가 그 근저당권에 의한 경매신청을 집행하여 그 주택을 경락받았는데, B는 처음의 보증금 5천만원을 줄테니 위 주택을 명도하라고 요구하고 있습니다. 증액된 1천만원은 누구로 부터 받아야 하는지요?

답) 임차인이 임차주택에 입주하고 주민등록의 전입신고를 한 때에는 등기를 하지 않아도 그 다음날부터 제 3자에 대하여 '대항력'이 발생하고, 임차주택의 양수인(경락인포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보며, 임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 의제하고 있습니다.

그러나, 귀하는 근저당권설정후에 1천만원의 보증금을 증액하였으므로 그 증액된 임차보증금의 대항력이 문제됩니다.

대법원 판례는 저당권설정등기 후에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주(임대인)가 저당권자를 헤치는 법률행위를 한 것이므로, 위의 기재와 같이 증액에 관한 부분은 저당권자인 경락자에게 대항할 수 없다고 합니다.

그러므로, 귀하는 근저당권설정 이전의 보증금인 5천만원은 B로부터 지급받고, 증액된 1천만원은 최초의 임대인인 A로부터 받을수 밖에 없습니다.

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