전국 최초로 주민청구에 의한 감사가 하남시도시개발공사(사장 최인복)를 상대로 실시된다.

30일 경기도 장두석 감사기획계장을 반장으로 한 4명의 감사반이 하남시를 방문 시청 수감실에서 도시공사 관계자를 불러와 관련서류 등을 놓고 본격적인 감사에 들어간다.

5일까지 실시하게 되는 이번 도시공사에 대한 도감사는 하남민주연대 최배근(45세, 신장2동신안아파트, 건국대 교수)대표 등 하남시민 704여명이 청구한 주민감사를 지난9월 21일경기도주민감사청구위원회가 받아들이기로 결정하면서 시민의 이목을 집중시키고 있다.

위원회는 "주민들의 궁금증 해소 차원과 일부 도시개발공사 설립과정의 문제점 등이 인정돼 감사를 실시하기로 했다"고 밝힌 바 있다.

민주연대를 포함한 주민들은 청구서에서 "하남시 도시개발공사가 부실, 부당하게 설립, 운영돼 시민들에게 정신적, 재정적 피해를 주고 있다"며 도에 감사를 청구했다.

또 주민들은 도시공사의 설립과 사업과정에서의 의혹과 문제점 13개항<기사참조 8월22일, 시민단체의 쾌거…하남도시공사 주민감사>을 제기했으며 이번 감사에서는 도시공사 전반에 대한 감사가 실시될 것으로 보인다.

한편 민주연대는 도 감사에 도움을 주기 위해 의견서를 작성 지난 24일 감사팀에게 제출했다.

의견서에서 ▶민자합작이 필요치 않았던 이유 ▶경기도 감사 지적사항에 대한 부당조치 ▶지적사항에 대한 하남시의 조치와 문제점 ▶엉터리 분양가 산정 등 W개발과 H산업개발에 대한 특혜의혹을 지적했다.

또 도시개발공사문제의 처리 방향에 대해 민간업체의 정리와 설립과정에서 일부공무원들의 피치 못한 행위에 대하여는 관용을, 분양가 산정물의, 공사경영의 난맥상을 드러낸 임원의 교체가 불가피 할 것이라며 의혹과 비리가 있다면 이번 기회에 척결하여 시민을 위하여 거듭나는 도시개발공사가 될 수 있는 감사를 기대한다고 밝혔다.


-하남민주연대의 의견-

민자합작이 필요치 않았던 이유

○ 하남시에서는 이미 하남신장2지구택지개발사업을 위하여 행자부로부터 지방채 발행을 통하여 176억원을 확보하고 있었기 때문에 하남시도시개발공사 설립자본금 60억원(하남시 51% 30억6천만원, 우연산업개발49% 29억4천만원)을 하남시에서 전액 출자하여도 116억원의 여유자금이 남아있으므로 민간업체의 참여가 필요 없었음.

※ 176억원 사용처 : 도시개발공사 설립자본금 30억6천만원, 도시개발공사 장기대여 145억원, 차입금 상환 4천만원

○ 민간업체의 주요 역할은 택지개발에 따른 운영자금의 조달과 알선에 있었고, 이에 대해 하남시와 우연산업개발은 협약을 맺었음에도 불구하고 운영자금 전체 695억원을 하남시가 조달하였음.

○ '2000년 4월 17일 (주)우연산업개발이 하남시장에게 제출한 서약서에 의하면 하남시도시개발공사의 1단계 사업인 하남신장2지구택지개발사업 기간 중 운영자금 부족액이 발생하면 제1금융권의 담보부대출자금리 미만의 조건으로 알선하거나 본인이 제공하기로 되어 있으며 이를 이행하지 않았을 경우 민간 출자자 선정취소, 법적 불이익 등 어떠한 행정처분도 감수하겠다고 되어 있음.

○ 농지법 제6조 농지의 소유제한 규정에 의거 농지를 소유할 수 없었으며 이는 결국 미등기 전매로 이어졌으며 당초부터 토지를 확보할 수 없었는데도 불구하고 사업파트너의 특혜를 부여하였음.

경기도 감사 지적사항에 대한 부당조치

○ 경기도 감사 지적사항
2000년 11월 10일 도시개발공사 발의로 사채발행(은행차입금)을 의뢰 하남시장의 채무보증을 조건으로 농협중앙회에서 연리 9.25% 장기 228억원 단기 322억원 등 총 550억원의 자금을 차입해 활용하고 있는 등 협약사항을 위약 했으며, 도시개발공사 제반운영에 관한 협약서체결시 협약서 제5조(공사의 발주)에 「사업의 신속추진을 위해 시공업체 및 설계용역업체는 관계법령 등의 범위 내에서 '을'이 추천하는 업체로 할수 있도록 상호 협력한다」라는 '을'(민간출자자인 우연(주)의 불합리한 요구를 수용해 불공정한 협약을 체결하는 등 시공업체 및 설계용역업체 선정에 대한 부당한 압력을 행사할 개연성을 제공하는 등 관련업무를 부당하게 처리한 사실과

▷협약서 체결시 부당한 단서를 수용해 협약체결을 함으로써 상임이사 제도 도입 시 출자비율이 적은 '을'이 관련법 및 정관을 위해 동 행사를 할 수 있게 하는 등 업무를 부당하게 처리한 사실이 있다는 점과 ▷협약서에 의한 이행을 위약할 시 선조치 할 수 있는 「계약의 해제 또는 해지」할 수 있는 조항이나 조건을 협약서에 명시했음에도 이를 누락시켜 계약서상 '을'에게 유리한 협약체결을 했다는 점을 들어 하남시장에게 민간투자자인 우연산업(주)와의 계약해지 등 시정조치를 단행하라고 시달했음.

지적사항에 대한 하남시의 조치와 문제점

○ 하남시는 지적사항을 협약서 내용을 다음과 같이 변경하는 방식으로 대응하였음.
▷ 제3조(조직)은 '이사는 비상임으로 하되 이사의 수는 출자비율에 의한다'로 변경하고
▷ 제5조(공사의 발주)는 전체를 삭제하고
▷ 제7조의 2(계약의 해제 또는 해지)는 '본 협약서를 위약할 때에는 "갑"과 "을"은 계약을 해제 또는 해지할 수 있다'는 사항을 신설하는 것 등 당초 사업파트너인 (주)우연산업과의 협약서 내용 중 감사에서 지적된 사항 일부를 수정하거나 삭제, 신설하는 선에서 조치결과 통보완료 했음.

▷ 여기서 문제되는 것은 550억원의 은행차입금에 대하여 하남시와 우연산업개발의 도시개발공사 출자비율에 의한 공동 채무보증으로 의회에서 승인해주었으나 신용평가기관의 평가결과 우연산업개발의 평가 가치가 없어 편법을 써서 하남시와 우연산업개발이 별도 협약에 의한 연대보증을 하고 하남시 단독 보증에 의한 차입을 하였음. 그리고 이러한 사항에 대하여 시의회에 별도보고 또는 사후승인을 전혀 득하지 않았음. 즉 시의회의 승인 없이 시민(시의회)을 무시하고 불법 행위를 자행하였다는데 문제의 심각성이 있음

○ 하남시에서 경기도감사지적사항(출자비율에 의한 대출금 담보요청)에 대하여 시정조치를 요구하자 하남시도시개발공사는 은행에 변경요청 하였으나 우연산업개발이 평가(담보)가치가 없는 것으로 회신되어 부랴부랴 아파트 분양계약금으로 은행차입금550억원을 상환하여 감사지적사항(채무보증건)에 벗어나고자 하였고, 이에 하남시에서 145억원의 우선상환을 요구하자 농협에서 120억원을 신용으로 차입하여 상환하고 국민주택기금을 받아 모두 상환하였음.

○ 감사 등 일련의 상황이 전개됨에 따라 현대산업개발에서 우연산업개발의 도시개발공사 지분에 대한 주식처분금지가처분 신청이 2002.8.28일자로 서울지방법원으로부터 통보되었음.(형식적으로는 채권, 채무에 의한 절차 정도로 비춰지나 내용상으로는 민간업체 정리 방해 차원으로 해석됨)

기타 특혜사항

○ 이자비용 일부 증발 : 우연산업개발이 사업 지구 내에 가장 많은 토지를 확보(매입)하였다는 인센티브를 적용 받아 도시개발공사 설립 파트너가 되었는데 잘못된 협약서를 근거로 하여 선 취득 토지에 대한 이자 명목으로 약 10억여원을 지급하였으며, 차입이자율이 9.25%임에도 불구하고 이자지급은 10.3%로 하였음.

○ 엉터리 분양가 산정 : 하남시도시개발공사가 처음 발표한 분양가의 산정방식은 수익을 최대로 끌어올리기 위한 한마디로 주먹구구식이었다. 처음 발표했던 분양가는 33평형의 경우 평당 565만원, 38평형은 587만원, 47평형은 598만원이었다. 도시개발공사가 하남시 주변아파트의 시세를 반영하였다고 하나 이는 근거가 없는 것이다. 도시개발공사 내부에서 조사한 자료를 보면 하남시 아파트의 시세는 3월 15일을 기준으로 33평형대는 평균 538만원, 38평형대는 평균 552만원, 47평형대는 평균 620만원이었다. 분양가는 보편적으로 거래시세가격의 85∼90%선을 적용하고 있고, 시세의 90%를 적용한다 하더라도 33평형은 473만원, 38평형은 497만원, 47평형은 558만원선이 적당하다는 도개공 내부의 평가가 나왔다.

이러한 내부조사조차 무시하고 발표한 분양가로 주변아파트의 시세보다 33평형은 1,518~2,046만원, 38평형은 2,432~3,496만원, 47평형은 987~2,444만원이나 높게 책정되었음.

⇒ 그러나 시민을 위하여 설립한 공기업이라면 분양가 결정시 적어도 일반건설회사의 분양가와 차별화하여 저렴하여야하며, 인근주변 아파트 거래시세가격의 80∼90%선을 적용하여 분양가를 결정하였어도 시민들로부터 "역시 시에서 설립한 도시개발공사에서 아파트사업을 추진하니까 분양가도 저렴하구나"하는 좋은 인식을 심어주며 축하 받으며 적정한 사업수지로 향후 다른 사업기반도 다질 수 있었음에도 그러하지 못했음.

○ 분양가 결정시 잘못된 점(분양가가 높게 책정된 점)
① 해당 실무 부서의 그 누구도 참여하지 않았다(우연과 사전 교감에 의한 사장 독단으로 이루어짐)
② 건설원가 등을 감안하지 않고 미리 이윤 목표액을 확정하고 분양가를 산정 하였음 ⇒ 지출액의 과다 계상으로 상대적으로 분양가 책정이 높아졌음.
③ 인근 아파트 거래시세 및 분양가 조사에 같은 평형대의 여러 아파트를 대상으로 하여야 하나 그 중에 가격이 높은 것 2개정도만 선택하여 평균값을 적용하여 분양가가 높아졌음.
④ 이사회에서 분양가가 결정이 미루어 졌으나 심지어 이사회 회의록까지도 조작하여 다시 작성하면서 분양가를 결정하였음.
⑤ 분양가가 높다는 여론이 비등하자 당초 계획에 없던 샤시를 해주고 바닥마감재를 한지에서 모노륨으로 급히 바꿔 시공해주기로 사장이 일방적으로 결정함.

⇒ 이 과정에서 서민들의 임대아파트는 제외되었으며, 표도 안 나게 약 45억원의 추가비용을 부담하게 되어 그만큼 손실이 발생되었으나, 책임지는 사람이 없음.

○ 분양가 인하 결정으로 발생된 잘못된 점.
① 한 개인이 정치적으로 이용하고자 분양을 하루 앞두고 갑자기 근거도 없이 하향 조정하였음.
② 상대적으로 프리미엄이 올라 정부의 부동산투기 억제대책에 역행하였음.
③ 분양가 조정에 따른 185억원(인하 140억, 샤시 등 추가비용 45억)의 세수 손실에 따른 책임 소재를 분명히 하여야함.

○ 또한, 국민주택기금을 운용하는 임대아파트의 경우 택지 조성원가의 70% 수준에 분양토지가격을 정하는 것이 일반적인 반면, 도시개발공사는 조성원가의 100%를 적용하였고 그 결과 임대주택의 보증금이나 월세가 몇 배나 비싸게 책정되었음.
일반적으로 분양가 = 토지매입비+건설비+기타비용+적정이윤 등으로 구성되는바 무주택 서민을 위한다는 도시개발공사에서 산정한 분양가로 계약한 입주자는 일반건설업체에서 분양받는 것보다 세대당 일천여만원 더 높게 분양받았음.

○ 현대산업개발에 대한 특혜 : 현대산업개발이 하남시도시개발공사 주주이며, 턴키공사 낙찰도 이미 결정된 것처럼 소문이 나돌았으며, 이로 인해 현장설명에 18개업체가 참여하였으나 응찰에는 2개 업체만 참여하여 결국 도시개발공사에서는 약 100억원의 공사비가 추가 지출되는 결과를 초래하였음. 참고로 시공성, 분양성, 설계 등의 점수는 공사비 70∼80억원 정도면 얼마든지 순위변경이 가능하며 여러 업체가 참가하여 경쟁이 붙으면 100억 정도의 공사비는 절감했을 것이다. 게다가 입찰안내서 최종수정 작성시 공사비는 고정시키고 마감자재 수준을 하향 조정한 자재를 반영하여 결과적으로 시공사에 큰 이윤을 안겨주었음. (사실 이 부분은 당초 시공사 변경 목적으로 행하여진 일이나 뜻대로 이루어지지 않았음) 이에 대한 자료는 도시개발공사에 보관중임.

○ 우연에 대한 특혜 : 모델하우스 33평과 38평의 주방가구와 전평형 도어 등이 우연을 통하여 납품되었으며(우연은 리베이트를 챙김) 이러한 사실을 뒷받침해주는 자료가 도시개발공사에 공문(2개 이상 업체의 제품설치)으로 남겨져 있음.

○ 감정평가 과정에서 우연의 특혜
1. 항간에는 우연이 토지를 매입하면서 다음과 같은 방법을 사용하였다는 이야기가 전해졌으나 사실확인들을 안 해주고 있어 좀더 구체적인 조사가 필요함.
예) 70원짜리 물건을 80원 주겠으니 계약서는 100원으로 작성하자 하였고 그 물건을 95원으로 평가하여 우연은 5원 적자인 것처럼 보이나 실제로는 15원의 이득을 본 것이다. 이러한 사례는 우연이 도시개발공사에 제출한 계약서와 도시개발공사에서 우연에게 지급한 보상비를 확인해보면 입증되는 내용들이다

2. 우연에서 사전 지주들로부터 매입한 토지 보상가를 기준으로 하여 손해를 최소화 내지 보이지 않는 이윤발생을 목적으로 감정평가금액을 상향조정하여 수도권 여타 택지개발지구보다 상대적으로 조성원가가 평당 1백20만원정도 더 높은 편임. 이렇게 해서 29억4천만원 투자하여 모름지기 토지매입비에서만 50억원의 차액이 발생했을 것이다

3. 같은 방법으로 땅장사를 하려고 고등학교부지 이전명분으로 덕풍동에 임야 5천여평을 매입하기도 하였으나 계획에 차질을 빚었음.

4. 또한 우연에서 지급한 토지대금에는 향후 개설될 20m 도로용지도 포함하고 있으므로 차후에 도시개발공사에서 용지보상금을 추가로 받을 것임.

5. 2개의 평가기관에서 평가한 금액을 사정 시에도 일반인의 토지에는 92∼93%로 우연에 관련된 토지는 97∼98%로 사정하여 금전적인 편리를 봐주었음. 다시 말해, 토지감정평가가 법과 제 규정에 맞게 평가사가 객관적으로 평가한 것이 아니 발주처의 요구에 의해 자의적으로 결정되었음.

사례) 분양한 준주거용지 중 주차장부지는 국가 또는 지자체에는 조성원가(363만원)에 수의계약으로 하고 실수요자에게는 감정가격에 의한 낙찰가격으로 공급토록 사업승인권자인 경기도로부터 택지공급승인을 받았음. 그러나 평가사의 실수(담당자의 지시)에 의해 260만원으로 평가하여 실수요자에게 낙찰되었음.

6. 확보한 토지에 대하여 현대산업개발과 우연은 미등기 전매하여 각종 세금을 포탈하였음.

도시개발공사의 처리 방향에 대한 의견

○ 지역개발에 대한 주민들의 욕구가 더욱 다양해짐에 따라 질적으로 고도의 기술을 필요로 하는 도시개발 사업에 대하여 민간의 자본과 전문기술을 지방행정에 접목하여 창의적이고 자율성이 보장되는 지방공사를 설립 운영함을 목적으로 한다고 되어있는 바 민간업체의 정리가 요구됨.

○ 설립과정에서의 일부공무원들의 피치 못한 행위에 대하여는 관용을 베풀어주시고, 분양가 산정물의, 공사경영의 난맥상을 드러낸 임원의 교체 또한 불가피할 것이며 의혹과 비리가 있다면 이번 기회에 척결하여 시민을 위하여 거듭나는 도시개발공사가 되어야 할 것임.