보증금 5000만원에 임차하여 입주와 주민등록 전입신고를 마치고 확정일자까지 받아 거주하고 있던중, 제3자가 그 주택에 대하여 소유권이전 청구권가등기를 설정하였는데 그 가등기설정후 집주인의 요구로 보증금을 500만원 인상하였다면 가등기에 의하여 소유권을 취득한 사람에게 인상된 보증금에 대하여는 대항력을 주장할 수 없다.

문>저는 A소유 주택을 5천만원에 임차하여 입주와 주민등록전입신고, 확정일자를 받아 거주하고 있던중, 계약기간이 만료되어 보증금 500만원을 인상해주었습니다. 그런데 위 보증금 500만원을 인상하기 2개월 전 위 주택에 대하여 B가 소유권 이전청구권 가등기를 설정한 사실을 알게 되었습니다. 만일, B가 본등기를 하는 경우에 인상된 보증금에 대하여 B에게 대항력을 주장할수 있는지요?

답>임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.
그러나 대법원 판례는 "주택임대차 보호법의 적용을 받는 임대목적부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고, 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에는 임대인과 임차인 사이에 그 가등기 후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다고 하더라도 그 인상 분에 대하여는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다"고 합니다.

자세한 문의는(02)477-5505 공증인가 법무법인하나로<길동사거리소재>