건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 '원상복구' 해주겠다고 약정하였다면, 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치군을 주장 할 수 없다.

문> 저는 A로부터 점포를 얻어 바닥에 타일을 갈고 출입문을 교체하는 등 대대적인 보수공사를 하여 가게를 살려 놓았습니다. 계약기간인 2년이 지나자 A가 점포를 비워달라고 하여 저는 큰 손해를 입게 되었습니다.

A는 계약서상의 '원상복구'하겠다는 특약을 들어 저에게 시설비등을 내줄 수 없다고 합니다.
A의 주장이 맞는지요?

답> 물건의 개량을 위하여 그 물건에 지출된 비용으로써 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는데 사용한 비용을 『유익비』 라고 하며, 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다.

유익비는 임대인에게 점포를 명도한 6개월 이내에 소송을 제기할 수 있으며, 또한 계약기간이 종료되어 임대인이 점포를 비워달라는 명도청구를 한다고 하여도 유익비상 환청구권에 기한 유치권항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있습니다.

그러나, 임대차계약을 체결하면서 '원상복구' 하겠다는 특약을 한 경우에는 위에 써있는 것과 같이 유치권을 주장할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다.

자세한 문의는 공증인가 법무법인 하나로(02-477-5505, 길동사거리 소재)