주택의 소유자가 주택을 매도한 뒤에도 그 집을 임차해 계속 살고 있는 경우에, 그의 주민등록이 매도한 주택의 주소지에 계속 존속되어 있다 하더라도 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력은 매수인이 소유권이전등기를 한 다음날부터 유효하다.

문>저는 A에게 주택을 팔면서, A는 그 주택에 입주하지 않고 제가 전세를 얻어 계속 살기로 했습니다. 그리고, 제 명의로 그 집을 담보로 하여 은행에서 받은 대출금을 A가 인수하여 잔금으로 정산하였습니다.

그런데 A가 대출금의 상환을 하지 않기 때문에 은행에서는 그 주택에 대하여 경매신청을 하였는데, 제 주민등록은 대출을 받기 전부터 되어 있었던 만큼 우선변제권이 있으므로 안심해도 된다는 말이 있습니다. 그 말이 맞는지요?

답>소유자로 등기되어 있는 사람의 주민등록은 일반사회통념상 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라고 인식되기는 어려우므로 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없는 만큼 그 주민등록은 등기명의가 다른 사람에게 이전된 다음날에야 비로소 유효한 공시방법으로 되게 하는 것이 상당하다는 대법원판례가 있습니다.

주택임대차보호법상의 귀하의 임차권은 대출은행의 저당권보다 후순위에 해당한다고 볼 수 있습니다.

자세한 문의는 02-477-5505 공증인가 법무법인 하나로(길동사거리 소재)