지역현안사업 시·군별 총량의 10%내에서 해제 가능
투기 우려지역은 토지거래허가구역으로 지정


건설교통부는 지난 4일 7개 대도시권의 개발제한구역 조정과 관련하여 그 동안 국토연구원 및 10개 시·도시연구원의 연구안을 토대로 수렴한 주민대표, 도시계획 및 환경전문가 등의 의견과 2차에 걸친 광역도시계획협의회 개최시(8월28일과 31일) 제기된 지방자치단체의 건의사항 등을 종합하여 7개 대도시권의 개발제한구역 조정기준(안) 마련, 관계장관회의를 거쳐 확정했다. 다음은 이날 건교부가 발표한 기준안의 주요골자와 배경, 앞으로의 계획 등을 요약한 것이다.

건교부 조정안의 주요골자

건설교통부가 확정한 조정기준(안)은 환경적으로 보전가치가 낮은 지역을 해제하기 위하여 환경평가 4∼5등급비율이 50%(수도권은 60%)이상인 지역을 해제대상인 조정가능지역으로 하되, 도시권별 조정가능지역 면적은 집단취락을 포함하여 7개 대도시권 전체로는 GB면적의 7.8%인 1억평, 수도권은 7.3%인 3천 4백만평으로 설정하였다.

한편 건설교통부는 지난 30년간 엄격한 규제로 인한 주민의 불편을 우선 해소하기 위해 집단취락 해제대상을 20호 이상으로 확대하고 해제절차를 크게 간소화하였으며, 아울러, 국가시책의 원만한 추진을 위해 고속철도 역세권개발·국민임대주택 등 국가정책사업은 총량과 별도로 허용하고, 해당도시의 건전한 발전을 위해 불가피한 지역현안사업은 시·군별 총량의 10%내에서 별도 허용하기로 하였다.

또 집단취락 해제면적은 전체 조정가능지역 면적에 포함되므로 집단취락 해제범위가 넓어질 경우 상대적으로 신규 개발지역의 해제면적은 줄어들게 된다고 밝혔다.

집단취락 범위 확대배경 및 내용

건설교통부가 집단취락 해제대상을 확대하고, 해제절차도 크게 간소화한 구체적인 배경과 내용은, 99년 7월 발표한 '개발제한구역 제도개선방안'에 의하면 주택 300호 이상, 인구 1천명이상의 대규모 취락은 도시계획결정 절차만 거쳐 우선 해제하기로 하였으나, 대규모 취락은 7개 광역도시권 전체 주택호수(16만4천호)의 9%(1만5천호)에 불과하고, 수도권과 부산권 이외의 지역에는 해당 취락이 전혀 없어 혜택을 받을 수 없는 실정이었다.

한편 집단취락은 주민들이 밀집하여 살고 있고 이미 집들이 들어서 추가적인 환경훼손 우려가 적을 뿐만 아니라, 지난 30년간 엄격한 행위 규제로 재산권 행사나 일상생활을 제약받아 70년대 수준의 낙후된 생활환경 속에서 고통을 받아오고 있다는 점에서 구역내 주민들의 생활불편과 재산권 제약을 가장 우선적으로 해소하는 것이 바람직하다는 것이 건교부의 판단이다.

80%이상 취락은 약국·수퍼조차 없고, 상하수도가 없는 곳이 40%이며, 농업 외의 생업활동이 곤란하여 기초생활수준 이하라는 것.

이 같은 사정은 전국의 그린벨트내 취락이 모두 비슷한 상황이고 수도권 및 부산 지역의 경우 오히려 인근 일반지역과의 상대적 박탈감이 더욱 큰 실정이어서 지역별로 해제규모에 차등을 둘 특별한 이유가 없다는 것.

따라서 해제대상 집단취락의 규모를 전권역에 대해 20호 이상(10호/ha, 호당 300평)으로 확대하되, 시·도지사가 지역여건을 감안하여 요건을 강화(서울시는 100호이상, 20호/ha 요구)할 수 있도록 했다.

해제절차 간소화 배경 및 내용

광역도시계획수립지침이나 국토연구원이 제시한 연구안에 의하면 우선해제 대상(주택 300호, 인구 1천명이상)이 아닌 중규모 취락은 일단 광역도시계획이 확정된 후 도시기본계획, 도시(재정비)계획, 지구단위계획 수립 등의 도시계획결정절차를 거쳐 해제하여야 하고, 다만 5만㎡이하 취락만 도시기본계획이나 지구단위계획 수립없이 정비계획만 수립 도시계획(재정비) 결정절차를 거쳐 해제하자는 내용이었다.

그러나 이 같은 절차에 의할 경우 광역도시계획 확정 후 재산권 행사가 가능한 해제까지는 약 2∼4년이 소요된다.

그간 공동입안권자인 시·도 주민대표 등의 의견을 수렴한 결과, 집단취락 해제대상의 확대도 중요하나 하루라도 빨리 해제될 수 있도록 해달라는 요구가 많았다는 것.

이에 따라 정부는 지자체와 주민들의 의견을 최대한 수용하고자 중규모 취락도 대규모 취락과 같이 우선해제(도시계획에 의하여 바로 해제)하여 해제시기가 최대한 앞당겨지도록 하여1∼3년정도의 단축효과를 기대할 수 있다.

공청회 등 향후 추진계획

건설교통부는 이번에 확정된 개발제한구역 조정기준(안)에 따라 광역도시계획수립지침 및 집단취락 우선해제 지침 등을 개정, 시달하고 국토연구원 및 시도연구원, 시·도 등 지방자치단체와 협의하여 도시권별로 최종적인 조정가능지역을 선정하며, 각 도시권별로 광역도시계획(안)을 마련, '지역별 광역도시계획협의' 심의 등의 절차를 거치도록 한 후 협의 및 절차가 완료되는 도시권부터 공청회(9월말 또는 10월중)를 개최할 계획이다.

공청회가 끝나면 관계부처 협의 및 중앙도시계획위원회 심의 등의 절차를 거쳐 올해 말까지 확정할 계획이다.

난개발 등 부작용 방지대책

아울러 건설교통부는 개발제한구역 해제와 관련 난개발, 부동산 투기 등 부작용 우려가 큰 점을 고려하여 다음과 같이 대책을 마련 시행할 계획이다.

조정가능지역의 경우 '선 계획 후 개발'의 원칙아래 도시기본계획을 수립하여 시가화 예정용지로 계획한 후, 향후 20년간 개발수요가 있을 때 도시계획결정 절차에 따라 단계적, 계획적으로 해제하되 개발을 하는 경우에도 원칙적으로 국가·지자체 등 공공기관이 전면 매수 후 개발하는 공영개발방식을 도입하고, 도로·상하수도·학교 등 기반 및 공공시설이 충분히 설치되도록 할 계획이다.

집단취락의 경우에는 해제시 일단 보전녹지로 지정하여 개발을 최대한 억제하고 보전녹지에는 단독주택, 1종 근린생활시설 등이 제한적으로 설치 가능하며, 도로 미설치시 건축허가를 금지한다는 것.
정비계획이나 지구단위계획이 수립되어야 전용 또는 제1종 일반주거지역으로 용도지역을 변경토록 할 계획이다.

지구단위계획은 양호한 도시기능 및 생활환경 확보를 위한 계획으로 기반시설의 배치·규모, 획지의 규모와 조성, 건폐율, 용적률, 경관계획 등을 도시계획위원회 심의후 결정키로 했다.

이와 함께 음식점·숙박시설 등 접객시설 및 구역내 주민의 일상생활과 관련 없는 시설 등이 난립하지 않도록 도시계획 조례 등을 강화하고, 개발행위허가제도를 엄격히 운영할 예정이라고 밝혔다.

부동산투기 방지대책도 마련

개발제한구역 해제절차가 마무리될 때까지 조정가능지역을 포함한 개발제한구역 전체를 '토지거래허가구역'으로 계속 지정·관리하고 개발제한구역에서 해제되는 지역이라도 투기가 우려되는 지역은 토지거래허가구역으로 지정, 관리하며 토지거래 및 지가동향을 수시로 분석하여 투기징후 등 사회경제적 부작용이 우려될 경우에는 국세청, 행자부 등 관계기관과 협조하여 합동단속을 실시한다는 것.

또 거래 빈번자, 외지인거래자 등 투기 혐의자의 명단을 색출, 국세청에 통보하여 양도소득세 등 세금을 중과토록함은 물론 자금의 출처를 조사하여 상속·증여세 등을 추징하고, 불법으로 투기를 조장하는 자는 검찰에 고발하여 형사처벌을 받도록 할 계획이라고 밝혔다.