새로 지은 연립주택의 세입자가 주민등록 전입신고를 하면서 호수를 기재하지 않고 지번만으로 전입신고를 하였다가, 그 건물의 준공검사가 이루어지면서 건축물관리대장이 작성된 후 호수를 기재하여 주소정정신고를 하였다면, 최초의 주민등록은 사회통념상 위 연립주택의 특정 호수에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 없을 것으로 그 주민등록은 위 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 볼 수 없다.

Q : 저는 1998년 4월에 신축중인 연립주택 중 1세대를 임차하여 입주하였는데, 그때는 아직 준공검사도 안 떨어졌기 때문에 그 연립주택 부지의 번지만을 기재하여 주민등록 전입신고를 마쳤습니다. 그 후 준공검사를 필하고 건축물관리대장이 작성된 후 동·호수를 기재하여 주소정정신고를 하였습니다. 그런데, 건물주가 상호신용금고에서 1998년 5월경에 근저당을 설정하여 5천만원을 융자받았는데 원리금을 갚지 못해 강제집행에 들어갔다고 합니다.
저는 상호신용금고 측보다도 우선 순위이기 때문에 (1998년 4월자로 확정일자를 받았음) 전세보증금에 대하여 아무런 걱정을 하지 않고 있었습니다.
그러나 ‘법’을 잘 알고 있는 분이 설명하기를 최초의 주민등록은 동·호수를 기재하지 않았으므로 법률적으로 효력이 없다는 것이며, 상호신용금고의 근저당권보다 후순위라는 것입니다.
저는 이해가 가지 않습니다. 그분의 말이 맞는지요?

A : 주택임대차 보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록의 전입신고와 동법 제3조의 제1항에서 규정하고 있는 임대차계약서상의 확정인자는 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것입니다.
주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정됩니다.
귀하의 처음 주민등록 상태는 연립주택 부지의 지번만으로 전입신고를 하였기 때문에 위 연립주택의 특정 호수에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임대차의 공시방법으로서 유효한 것으로 볼 수 없습니다. 비슷한 사례에 대한 최근의 대법원 판례도 그렇습니다. 그러므로 귀하의 최초 주민등록은 상호신용금고측의 근저당권보다 우선변제권의 효력이 없습니다.